טייטל דיד בקפריסין (נסח טאבו) – כל מה שצריך לדעת ב 2024
אם אתם מתעניינים ברכישת נכס נדל״ן או קרקע בקפריסין, בוודאי שמעתם שחשוב מאוד לבדוק את רישום נסח הטאבו של הנכס או כפי שנקרא בקפריסין ״טייטל דיד״ (Title deed).
במאמר זה נסביר מהו הטייטל דיד בקפריסין, עלויות, כיצד מעבירים בעלות, ואילו פרמטרים חשובים יש לבדוק לפני רכישת נכס.
שימו לב שאנו נתייחס לרכישת נכס בצד היווני של קפריסין.
טייטל דיד בקפריסין
טייטל דיד בקפריסין מתייחס לסדרה של מסמכים משפטיים המתעדים בעלות על קרקע ומבנה. כל הקרקעות רשומות בקפריסין, ומשרד הקרקעות והמדידות (DLS Department of Lands and Surveys) מחזיק עותק של כתבי הבעלות על כל נכס.
זו בעצם ת״ז של הנכס ו/או הקרקע (בישראל ניתן להקביל את זה לשטר בעלות או נסח טאבו).
כתבי הבעלות מוכיחים בעלות ומציגים את ההיסטוריה שלה. הם יכללו גם מידע כגון משכנתאות, חוזי שכירות ארוכי טווח (מעל 15 שנים), חיובים, החלטות בית משפט וכו’.
חקיקה רלוונטית:
כמו בישראל, גם הטאבו הקפריסאי שנקרא ה Land Registry, מבוסס על החוק האנגלי.
כל החוקים הרלוונטים לשטרי בעלות בקפריסין נמצאים בתקנות הבאות:
The Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224.
The Immovable Property (Transfer and Mortgage) Law, 9/65.
The Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011, Law 81(I) 2011.
The Streets and Buildings Regulation Law (Amendment) of 2011.
תהליך רכישת נכס
חשיבותו של הטייטל דיד (נסח טאבו) היא בשלוש נקודות קריטיות לאורך תהליך רכישת הנכס:
- בשלב בו אתם סוגרים עם המוכר על נכס, נהוג לשלם מקדמה (דיפוזיט) על מנת להוציא את הנכס מהשוק ולאפשר לעו״ד המלווה שלכם לבדוק את שטרות הבעלות של הנכס ולהתחיל להכין את חוזה הרכישה.
- במקביל לחתימה על חוזה הרכישה נהוג תשלום של 20-40% מערך הנכס, ואז גם יפקיד עו״ד המלווה את חוזה המכר (Contract of Sale) החתום ב- land registry (מקביל להערת אזהרה בטאבו)
- בעת סיום התשלום שהוסכם בחוזה המכר וכל התשלומים הנלווים, יונפק טייטל דיד על שמכם.
מס הרכישה בקפריסין
מס הרכישה בקפריסין נקרא transfer fee (דמי העברה) והוא מדורג ונקבע על פי שווי השוק של הנכס במועד הרכישה.
גם אם בחוזה המכר צוין מחיר הנכס המקובל על המוכר והקונה, השמאי ברשות המקרקעין יכול לקבוע שווי שונה שעל בסיסו קובעים את התעריף של מס הרכישה.
התעריפים הם כדלקמן:
נכס עד 85,000 אירו; דמי ההעברה הם 3%.
נכס בין 85,001-170,000 אירו; 5%.
מעל 170,000 אירו; 8%.
שימו לב:
- על נכס חדש ששולם עליו מע״מ (19% או 5%), חל פטור מתשלום דמי ההעברה (נכס חדש מקבלן).
- במקרה של עסקה עם מע״מ 0 , יש הפחתה של 50% מתשלום דמי העברה במקרים המוגדרים בחוק (פרק 219 של חוקי משרד הקרקעות והמדידות (אגרות והיטלים)) כגון נכסי יד שנייה, נכסים הנמכרים על ידי אנשים פרטיים (לא חברות) ונכסים אשר עומדים בקריטריונים למע״מ 0.
הנפקת שטרי הבעלות (טייטל דיד)
לאחר שהשלמתם את כל התשלומים על פי חוזה הרכישה ותשלומים נלווים, הגיע הזמן להנפיק את שטרי הבעלות על שמכם.
כדי לקבל שטרי בעלות על נכס חדש, הבעלים או היזם יפנו למשרד המחוז הרלוונטי של ה-DLS , ויציג את תעודת האישור הסופי (CFA certificate of final approval ) שהונפקה על ידי העירייה או המועצה בה נמצא הנכס. ה-CFA מאשר כי כל ההיתרים ותקנות התכנון התקבלו.
כדי לקבל שטרי בעלות במכירה של נכס יד שנייה, על הקונה והמוכר או נציגיהם לגשת למשרד המחוז עם חוזה המכירה ומסמכי זיהוי (או מיופה כוח במקרה של נציגים), למלא שני טפסים: N 270, ו-N 313, המאשרים שכל המיסים שולמו. בסיומו של התהליך מונפקים שטרי הבעלות החדשים על שמכם.
תהליך העברת הבעלות יכול לקחת מספר חודשים.
קניית נכס ללא שטרות בעלות
ככלל, לא מומלץ לקנות נכס ללא טייטל דיד. הצוות שלנו ביחד עם עו״ד מקומי מומחה (תוכלו לבחור מרשימת המומלצים שלנו) מחויב לעזור לכם למצוא את הנכס המתאים ביותר עבורכם ועו״ד המלווה מבצע את הבדיקות לשטרי הבעלות של הנכס.
למרות זאת ניתן לרכוש נכס ללא טייטל דיד בקפריסין אך יש לעשות זאת בזהירות רבה. עורך הדין שלכם, המטפל בעסקה, יבקש את שטרי הבעלות, ואם המוכר אינו מחזיק בהם, יברר מדוע אין שטרי בעלות. הסיבות הנפוצות ביותר הן שהנכס ממושכן או שיש לו בעיות משפטיות או שלא השלים את תהליך הרישום במלואו.
במקרה של שיעבוד, החוק מגן עליכם אם תפקידו את חוזה המכר והצהרה של המוכר ובעל המשכנתא (הבנק) שאם תחזירו 95% מהמשכנתא, הם ישחררו את הנכס משעבוד. זה יאפשר ל-DLS להעביר את הנכס אליכם.
הליך הפקדת חוזה המכר וההצהרה חייב להיעשות תוך 6 חודשים מיום חתימת חוזה המכר.
מניסיוננו הרב בתחום, אנו עובדים עם עו״ד מקומיים המומחים בתחום זה ויוכלו לבדוק עבורכם מהי הכדאיות ומהם הסיכונים או החסרונות במקרה בו תחליטו כן לרכוש נכס ללא טייטל דיד.
כיצד ניתן לבדוק באופן עצמאי את שטרי הבעלות של הנכס?
לפני רכישת הנכס, ניתן לבצע בדיקת נאותות לגבי שטרי הבעלות והרכוש (כלומר לעשות חיפוש ב-DLS)
באמצעות מילוי בקשה ותשלום אגרה קטנה.
התהליך עדיין אינו דיגיטלי ולכן יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין לבקשת העתק שטר הבעלות של הנכס עם טופס ייפוי כח.
המידע המופיע בשטר הבעלות יכיל את שם הבעלים, גבולות הנכס וכל שעבוד או הגבלה.
חובה לוודא ששם המוכר תואם את השם המופיע בשטר ושאין חובות, משכנתאות או בעיות משפטיות שעשויות להשפיע על בעלות או מכירה חוזרת.
בנוסף, יש לערוך חיפוש ברישום המקרקעין כדי לאשר את גבולות הנכס ולזהות כל הקלות או זכויות בנייה שעשויות להשפיע על השימוש או הפיתוח של הנכס.
יש לקחת בחשבון שהפרטים יהיו ביוונית ורצוי תמיד לזכור שבדיקה עצמאית שלכם לא מחליפה בדיקה מקצועית של עו״ד שזו עבודתו ואחריותו לאמת את הנכס עבורכם ולאתר בעיות.
שאלות נפוצות על טייטל דיד בקפריסין
האם זה בטוח לקנות בית בקפריסין ללא שטרות בעלות?
התשובה היא לא. אם לא מדובר בנכס חדש מקבלן, תמיד חשוב לבדוק מדוע לנכס קיים אין טייטל דיד ולהתייעץ עם עו״ד מקומי אשר יבדוק עבורכם את מצבו המשפטי והפיננסי של הנכס.
כיצד אוכל לקבל עותק של שטרי הבעלות שלי בקפריסין?
ניתן להשיג עותק בפורטל של Department of Lands and Surveys
כמו כן עו״ד שלכם יוכל לקבל אותו עבורכם.
איך נראים כתבי בעלות?
שטרי בעלות הם מסמכים רשמיים ביוונית שהונפקו על ידי הרפובליקה של קפריסין המכילים את כל הפרטים הנוגעים לנכס. הם רשמיים ויש להם חותם ממשלתי.
המסמכים כוללים את תיאור הנכס, מידע על הבעלים, שעבודים, מספר רישום, היסטוריית בעלות קודמת, החלטות משפטיות ופרטים של כל חכירה או זכויות לטווח ארוך.
שילמתי דפוזיט על נכס ועו״ד המלווה מצאו כי אין לו טייטל דיד. האם ניתן לבטל?
כן, במידה והעו״ד מצאו בעיה שלא מאפשרת לכם לקנות את הנכס, כספכם יוחזר לכם.
האם יש טייטל דיד גם לקרקע לבניה חדשה?
בוודאי. שטר הבעלות מכיל גם את פרטי הקרקע וכולל גם את חוקי התכנון והבנייה הנוגעים לה. חשוב לבדוק מהם אחוזי הבנייה המותרים, כמה ניתן לעלות לגובה, דרכי גישה לנכס וחיבור שירותים כגון חשמל, מים וביוב.
עו״ד מקצועי המתמצא בתחום חייב לספק לכם את כל המידע.
האם יכול להיות מצב בו לנכס יש טייטל דיד אבל לקרקע עליה הוא בנוי אין?
כן, לדוגמא במקרים בהם הקרקע מוחכרת כמו קרקעות חקלאיות וגם ישנם מצבים הפוכים שבהם יש טייטל דיד לקרקע אולם הנכס שעליה לא נרשם. דוגמה מורכבת נוספת היא נכס על קרקע בעלת טייטל דיד משותף עם השכנים.
אין בכל האמור מלהרתיע אתכם לקנות נכס בקפריסין. לקניית נכס בקפריסין יתרונות רבים ותהליך הרכישה הוא די פשוט מאחר וגם השלטונות בקפריסין מעודדים רכישת נכסים ע״י הטבות מס ושוק הנדל״ן כאן פורח.
עם זאת אנחנו ממליצים שבבואכם לחפש נכס מתאים, תעשו זאת עם מומחי נדל״ן בעלי נסיון רב שמכירים את הנכסים, את התקנות המקומיות ועובדים עם עו״ד מקצועיים שיבדקו עבורכם את כל פרטי הרישום של הנכס.
אם אתם חולמים על רכישת וילה, דירה או קרקע למטרות השקעה או בית נופש, אנחנו בחברת “Keynote Assets“, נמצאים כאן כדי ללוות אתכם כל הדרך עד להגשמת החלום.
אנו, דוקטור נעם ואליס שני, זוג ישראלים שעבר לגור בפאפוס, קפריסין, והקים את החברה בשנת 2017. בבעלותנו נכסים מניבים רבים ומשנת 2021 אנחנו מנהלים בהצלחה קרן נדל”ן דרכה ביצענו רכישות רבות של נכסים להשכרה באזור.
אנו מכירים את שוק הנדל”ן הקפריסאי על בוריו ובאותה מידה, גם את הצד הישראלי של המטבע. אנחנו עובדים אך ורק עם עו״ד ורוא״ח מקומיים מצוינים שהעניקו למאות מקוחותינו שקט נפשי וליוו אותם ביחד איתנו עד לקבלת הנכס וגם אחרי.
