Last Updated on 06/01/2026
השפעת רפורמת המס בקפריסין 2026 על משקיעי נדל"ן
החל מהראשון לינואר 2026, מתחילה בקפריסין רפורמת מס וכמשקיעים ישראלים שמסתכלים על קפריסין, השאלה האמיתית היא איך הרפורמה החדשה מרגישה בכיס? רפורמת המס שנכנסת לתוקף בינואר 2026 משנה כמה נקודות מפתח, ובשורה התחתונה היא הופכת השקעות נדל"ן בקפריסין לפשוטות, זולות וברורות יותר, במיוחד למי שכבר מחזיק נכס או שוקל לקנות דירה להשקעה.
עיקרי רפורמת המס בקפריסין: מה משתנה במיסוי נדל"ן וחברות?
שינוי מס החברות בקפריסין (מ-12.5% ל-15%)
מס החברות עולה מ-12.5% ל-15% אם אתם מחזיקים נכסים דרך חברה בקפריסין, מס החברות על הרווחים עולה מ-12.5% ל-15%. זו העלאה של 2.5% על הרווח לפני חלוקה. איך זה מרגיש בכיס: על רווח של 20,000 אירו בשנה מדובר בכ-500 אירו מס נוסף. אבל, וזה אבל חשוב, שאר השינויים ברפורמה מאזנים ואף מקזזים את העלאת מס החברות, כמו שתראו בסעיפים הבאים.
ביטול מס הבולים (Stamp Duty) ברכישת נדל"ן
ביטול מוחלט של מס בולים (Stamp Duty) מס הבולים מתבטל לגמרי. זה מס ששולם כמעט בכל עסקת נדל"ן. איך זה מרגיש בכיס: ברכישת דירה ב-250,000 אירו מדובר בחיסכון של כ 500 אירו כבר ביום הקנייה. פחות עלויות עסקה, פחות כאב ראש, יותר כסף שנשאר אצלכם.
הפחתת המס על דיבידנדים בקפריסין מ-17% ל-5%
מס על דיבידנדים יורד מ-17% ל-5% אם אתם משכירים נכסים דרך חברה ומושכים רווחים כדיבידנד, זה שינוי דרמטי. איך זה מרגיש בכיס: על חלוקת רווח של 50,000 אירו שילמתם בעבר 8,500 אירו מס. מ-2026 תשלמו רק 2,500 אירו. חיסכון של 6,000 אירו בכל חלוקה. בפועל זה הופך החזקה של נכסים דרך חברה להרבה יותר משתלמת.
העלאת תקרת הפטור ממס הכנסה ליחידים בקפריסין
העלאת תקרת הפטור ממס הכנסה מ-19,500 ל-22,000 אירו. זה סעיף חשוב למשקיעים פרטיים שמחזיקים נכס על שמם ולא דרך חברה. איך זה מרגיש בכיס: אם יש לכם הכנסות משכירות או הכנסות כלליות בקפריסין, 2,500 אירו נוספים בשנה יהיו פטורים ממס (אם הנכס רשום על בני זוג, אז הפטור כפול.) כלומר פחות מס, יותר נטו, במיוחד בהשכרה ארוכת טווח.
הטבת מס שבח בקפריסין: העלאת הפטור ל-30,000 אירו
העלאת בסיס הפטור ממס שבח מ 17,000 אירו ל 30,000 אירו. רק הסעיף הזה שווה למשקיע 6000 אירו בכיס, מתנה מממשלת קפריסין! מס השבח בקפריסין עומד על 20% (בישראל 25%) זאת אומרת שבמכירת נכס תשלמו 20% על הרווח נטו, אחרי הורדת כל ההוצאות. עכשיו, כשהמס מחושב החל מ 30,000 אירו, חסכתם 20% מס על חלק גדול יותר מהרווח שלכם.
הקלות לדיור ושכירות והשפעתן על המשקיעים
הטבות ייעודיות לדיור, שכירות ומשכנתאות הרפורמה מוסיפה הקלות למשפחות ולזוגות על הוצאות דיור, שכירות, ריבית משכנתא והוצאות ירוקות. איך זה משפיע על משקיעים: זה מחזק את שוק השכירות המקומי, מגדיל ביקושים לשכירות ארוכת טווח ותומך ביציבות המחירים. משקיעים נהנים משוק חזק יותר ופחות תנודתי.
עדכון כניסה לאירופה לישראלים מאוקטובר 2025
סיכום ומשמעויות למשקיע הישראלי
האם השקעה בקפריסין משתלמת יותר ב-2026?
שורה תחתונה למשקיע הישראלי אם כבר יש לכם נכס בקפריסין, ברוב המקרים תשלמו פחות מס בפועל, במיוחד אם אתם עובדים דרך חברה או מושכים רווחים. אם אתם שוקלים לקנות נכס להשקעה, עלויות הכניסה יורדות, המיסוי ברור יותר, והנטו בסוף השנה גבוה יותר. הרפורמה אולי נשמעת טכנית, אבל בפועל היא משאירה יותר כסף אצל המשקיעים ופחות אצל רשויות המס, וזה בדיוק מה שמחפשים כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל.
עדכון רשות המיסים בישראל: ביטול הצורך באישור ניכוי מס במקור (CRS)
שינוי חשוב שנוסף לאחרונה והפעם דוקא מהצד הישראלי – רשות המיסים בישראל הודיעה לאחרונה שמעתה אין צורך יותר בהצגת אישור ניקוי מס במקור ממס הכנסה לפני העברת כספים לקפריסין. הסיבה לשינוי הוא הכללת מדינות הכלולות ברשימת ה CRS (העברת אינפורמציה בין בנקאית) לזכאות להעברת כספים על ידי מילוי טופס הצהרה בבנק בלבד. שינוי קטן שחוסך למשקיע הישראלי הרבה בירוקרטיה בישראל.
השוואת מיסוי נדל"ן 2026: קפריסין מול יוון, ספרד ופורטוגל
מה קורה ביוון, ספרד ופורטוגל ב-2026 ומה זה אומר למשקיעי נדל״ן כדי להבין למה קפריסין בולטת, חשוב לראות מה קורה בכמה מדינות פופולריות אחרות אצל משקיעים ישראלים: יוון, ספרד ופורטוגל. בשלושתן הכיוון הכללי ב-2026 הוא הידוק, רגולציה ומיסוי גבוה יותר, בעיקר סביב נדל״ן והשכרות.
מגמות המיסוי ביוון ב-2026
יוון – נכון ל-2026, יוון לא מציגה רפורמת מס כוללת שמקלה על משקיעים. להפך, הפרסומים ביוון מדברים על המשך חיזוק גביית המס, צמצום הטבות והעמקת האכיפה, בעיקר בתחומים של נדל״ן, השכרות קצרות טווח והכנסות פסיביות.
חשוב לציין שלמעוניינים לרכוש נכס בשביל לקבל תושבות קבע (גולדן ויזה) נכון ל-2026, ביוון מחייבים השקעה של לפחות 400,000 אירו ברוב האזורים, ובאזורים מבוקשים כמו אתונה, סלוניקי ואיים מרכזיים הרף עלה ל-800,000 אירו, לעומת זאת בקפריסין ניתן לקבל תושבות קבע באמצעות רכישת נכס חדש בהשקעה מינימלית של 300,000 אירו.
החמרת המיסוי והרגולציה בספרד למשקיעי נדל"ן
ספרד – החמרה ברורה למשקיעי נדל״ן. בספרד אין רפורמת מס מקלה למשקיעים ב-2026. להפך, הממשלה והמחוזות ממשיכים להכביד על שוק הנדל״ן, בעיקר כדי להגן על תושבים מקומיים ולרסן עליות מחירים. מס על הכנסות משכירות בספרד גבוה ופרוגרסיבי. למשקיעים זרים שאינם תושבים, המס על שכירות נע סביב 19% על הרווח, ובחלק מהמקרים גבוה יותר, עם פחות אפשרויות קיזוז והקלות. אין העלאה של רף פטור ממס כמו בקפריסין. בהשכרות קצרות טווח, ספרד מחמירה מאוד. ערים כמו ברצלונה, מדריד, ולנסיה ואזורים תיירותיים נוספים מגבילים רישיונות Airbnb, דורשים אישורים עירוניים, ומטילים קנסות כבדים. בחלק מהאזורים כמעט בלתי אפשרי להפעיל השכרה קצרה חוקית. מבחינת מיסוי נוסף, קיימים מסי רכישה, מסי עירייה שנתיים, ולעיתים גם מס עושר אזורי על נכסים מעל רף מסוים. אין ביטול של מסי עסקה או הקלות מבניות למשקיעים דרך חברות.
הקלות מע״מ לרוכשי דירות חדשות
נכון ל-2026, המע"מ על רכישת דירות משתנה משמעותית בין המדינות: בקפריסין חל מע"מ של 19 אחוז על דירה חדשה מקבלן, עם אפשרות למע"מ מופחת של 5 אחוז לדירת מגורים ראשונה בתנאים מסוימים, בעוד שבדירות יד 2 לא חל מע"מ כלל; ביוון המע"מ הרשמי על דירות חדשות הוא 24 אחוז (ייתכנו הקלות בפרויקטים מסוימים). בספרד חל מע"מ של 10 אחוז על דירות חדשות ובפורטוגל המע"מ עומד על 23 אחוז.
היתרון היחסי של קפריסין מול אירופה
השורה התחתונה – קפריסין, בניגוד ליוון, ספרד ופורטוגל, עושה רבות כדי להקל על משקיעים זרים ולהשאיר לכם בכיס הרבה יותר רווחים.
KEYNOTE ASSETS LTD – מלווים אתכם למציאת השקעת הנדל״ן האופטימלית ביותר שלכם
אם אתם מחפשים חברה אמינה ומנוסה לרכישת נכס בשווי 300,000 יורו ומעלה בקפריסין לתושבות, KEYNOTE ASSETS LTD היא הכתובת.
עם ניסיון רב בנדל"ן באי, אנו מציעים מגוון דירות להשקעה או וילות מפוארות עם בריכה פרטית.
הצוות שלנו ישמח לעזור באיתור הנכס המתאים לצרכים ולתקציב שלכם וללוות אתכם בכל שלבי הבקשה לתושבות בקפריסין.
לפרטים נוספים לחצו >>>כאן<<<
להתחלת צ'ט איתנו לחצו >>>כאן<<<
