במדריך זה נעסוק באחד הנושאים המרכזיים והחשובים ביותר עבור משקיעים – מיס על נדל”ן בקפריסין – ונביא לכם את כל המידע הדרוש לתכנון נכון של ההוצאות וההשקעות שלכם.
אנו פעילים בשוק הנדל”ן בקפריסין מזה שנים רבות ומציעים ליווי מקצועי ואישי למשקיעים ולמשפחות, מהשלב הראשון של התעניינות ועד קבלת המפתח והרבה מעבר לכך. במהלך השנים ליווינו מאות משפחות ומשקיעים בדרך לרכישת הנכס המושלם, תוך התאמה לצרכים האישיים של כל לקוח. אנו גאים להציע מלאי עשיר ומגוון של נכסים, הכולל דירות, וילות מפוארות, קרקעות, בניינים, מתחמי Airbnb חדשים ויד שנייה, בעיקר בחלק המערבי של האי, אזור שבו אנו מכירים כל רחוב וכל בית.
החברה שלנו היא חברה משפחתית, ואנו מתגוררים בפאפוס – עובדה שמעניקה לנו יתרון ייחודי בהיכרות מעמיקה עם האזור, הנכסים שבו, כל בעלי המקצוע המקומיים והאפשרויות שהוא מציע. בזכות השורשים שלנו בקהילה המקומית, אנחנו מביאים תובנות ייחודיות על ההזדמנויות המוצעות בקפריסין, חברה באיחוד האירופי עם כלכלה בצמיחה, תל”ג עולה, הגירה חיובית ושוק נדל”ן שמתפתח בקצב מרשים. בנוסף, האי נהנה מקהילה ישראלית גדולה ומגוון פרויקטים חדשים של פיתוח ותשתיות, שהופכים אותו ליעד אטרקטיבי למשקיעים ומשפחות כאחד.
אצלנו, הלקוח הוא במרכז. אנו מבינים שכל לקוח הוא ייחודי ומקפידים על התאמה אישית, בין אם מדובר במשפחה המחפשת מקום מגורים חדש, פנסיונר המחפש השקעה משתלמת, אנשי הייטק או צעירים שמחפשים את הדירה הראשונה שלהם. הליווי שלנו מתחיל כבר משלב הסיור האישי, שבו אנו מתאימים את הנכסים לצרכי הלקוח, ועד לסיום התהליך. עבור לקוחות שאינם יכולים להתפנות פיזית, אנו מציעים שירות מקיף הכולל טיפול בכל התהליך מרחוק – באופן אמין, מקצועי ושקוף.
אחת השאלות הבולטות והחשובות שעולות בקרב משקיעים ומשפחות המגיעים לסיורי הנכסים שלנו בקפריסין היא נושא מיסי נדל”ן בקפריסין. מה הם כוללים? איך ניתן לתכנן נכון את ההוצאות? ומהן האפשרויות לקבל הטבות מס למשקיעים? כדי לעשות סדר ולספק מידע ברור ומקיף, ריכזנו עבורכם את עיקרי המיסים, העלויות, וההטבות הקיימות, לצד מידע חשוב על מיסוי רווחי הון, מס רכישת נדל”ן, והוצאות נוספות הנלוות לרכישה והשקעה בנדל”ן בקפריסין.
המדריך שלנו נועד לתת לכם את הביטחון שאתם צריכים לפני ביצוע ההשקעה. בקפריסין אין מס ירושה, שיעורי המע”מ גמישים למקרים מסוימים, ותנאי מסלול המיסוי המופחת על הכנסות משכירות הופכים את האי ליעד אידיאלי. עם הניסיון שלנו בשוק המקומי, אנחנו כאן כדי לוודא שתכירו את כל האפשרויות ותקבלו את ההחלטות הנכונות עבורכם.
ברוכים הבאים למדריך המקיף שלנו על מיסוי נדל”ן בקפריסין!
מיסי נדלן והוצאות שונות בעת רכישת הנכס בקפריסין
עלויות נוספות בעת רכישת נכס בקפריסין
- עמלות המרת מט״ח מש״ח לאירו (המטבע בשימוש בקפריסין)
- עמלת העברת מט״ח לחו״ל
- שכר טרחה עו״ד בקפריסין (0.8-1.25% משווי העסקה פלוס 19% מע״מ)
מיסי נדל”ן בקפריסין
בעת רכישת נכס, חשוב להכיר את כל מיסי נדל”ן בקפריסין, כולל מס העברה, מס בולים, ומע”מ.
- מס העברה (המס המשמעותי הראשון שמשלמים):
- 3% על €85,000 הראשונים.
- 5% על €85,001 עד €170,000.
- 8% על כל סכום מעל €170,000.
מס העברה מחושב לפי מדרגות מס רכישה, כאשר החוק מציע הנחה משמעותית של 50% על כבר שנים רבות (אנו לא יודעים על כוונה לשנות את המצב), כך שבעצם מדרגות המס האמיתיות הם 1.5%, 2.5% ו 4%.
לדוגמא עבור מס על רכישת דירה בעלות 100000 אירו, תשלמו 1.5 אחוז על 85 אלף הראשונים ועוד 2.5 אחוז על יתרת ה- 15,000 ובסך הכל 1650 אירו מס העברה.
לשים לב – ניתן להפחית את העלות הכוללת על ידי ניצול הטבות מס למשקיעים, כמו רכישה משותפת על ידי בני זוג. אם שני בני זוג רוכשים את הנכס אז הסכום שישקיע כל אחד מהם יהיה נמוך יותר ובהתאם מס ההעברה – יש להתייעץ עם עו״ד לפני ביצוע העסקה.
- מס בולים (חד-פעמי משולם בעת חתימת חוזה הרכישה והוא אחד מ-המיסים הנלווים ברכישת נדל”ן בקפריסין):
- 0.15% עד €5,000.
- 0.20% על סכומים גבוהים יותר.
- מע”מ:
מע”מ על נדל”ן בקפריסין משתנה בהתאם לסוג הנכס והשימוש בו.- 19% על נכסים חדשים שנרכשו מקבלן או נכס מסחרי.
- הנחה ל-5% על דירה ראשונה למגורים (עד שטח 200 מ״ר)
- דירות יד שנייה או נכסים שהתקבלו בירושה זכאים ל-פטור ממס בקפריסין.
מע״מ מופחת בקפריסין - האם אתם זכאים?
תכנון מס לנדל”ן הוא קריטי לניצול הנחות מע”מ על דירה ראשונה למגורים. בדקו את הזכאות למע״מ מופחת:
תנאי הזכאות למע”מ מופחת של 5%
- שימוש למגורים אישיים בלבד:
- הטבות מס לרוכשים כוללות מע”מ מופחת לדירה ראשונה למגורים כלומר הנכס חייב לשמש למגורים אישיים שלכם כבית ראשי, ולא להשכרה או השקעה.
- יש להתחייב להשתמש בנכס למגורים למשך לפחות 10 שנים. אם תפסיקו להתגורר בנכס לפני תום 10 שנים, ייתכן שתידרש לשלם את ההפרש לשיעור המע”מ המלא (19%).
- שטח הנכס:
- ההטבה חלה על 200 מ”ר ראשונים בלבד של שטח שימושי.
- על כל שטח שמעבר ל-200 מ”ר, תחול חובת תשלום מע”מ בשיעור 19%.
- הגשת בקשה מראש:
- כדי לקבל את ההטבה, יש להגיש בקשה לרשויות המס בקפריסין לפני השלמת רכישת הנכס.
- הבקשה כוללת מסמכים כמו חוזה הרכישה, הצהרה חתומה על שימוש למגורים, ותעודת זהות או דרכון.
- הגבלות נוספות:
- ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד עבור כל רוכש.
- כל אדם (כולל אזרחים זרים) יכול להגיש בקשה למע”מ מופחת אם הוא עומד בתנאי השימוש למגורים.
מיסים והוצאות שונות בתקופת בעלות הנכס בקפריסין
במהלך תקופת בעלותכם על הנכס, חשוב להכיר את כל ההיבטים של מיסוי נכסים בקפריסין, כולל מסים שוטפים כמו מס מוניציפלי ו-מס ועד בית.
- מס מוניציפלי: מס שמשולם לעיריה על נקיון, אשפה, תחזוקה וביוב – כ- 0.1-0.2% בשנה מערך הנכס.
- מס ״ועד בית״/״ועד שכונה״ – נקרא בקפריסין Communal fees וזהו תשלום חודשי לאחזקת השטחים המשותפים בבניין או הקומפלקס (נקיון, בריכה, חשמל ומים). במרבית המקרים, העלות הזאת תועבר למשכיר הדירה ולא תחול על הבעלים אולם יש לוודא את זה בעת הכנת חוזה ההשכרה. הסכומים תלוים בגודל הנכס, גודל השטחים המשותפים ואם יש תחזוקת בריכה או חדר כושר וכו… לרוב נעים בין 30-200 אירו לחודש (בכפרי גולף יוקרתיים או מגדלי יוקרה אף יותר).
הערות – אין ״ארנונה״ בקפריסין. כך שלרוב בתור בעלי נכס תשלמו רק את המס המוניציפלי. בנוסף נהוג להשכיר את הדירה עם ריהוט בסיסי (סלון, שולחן אוכל, מיטה זוגית, מטבח מצויד עם תנור, כיריים, מקרר, מזגנים) למטרות השכרה לטווח ארוך וכמובן שאם אתם שוקלים לטווח קצר אז ככל שהדירה מאובזרת יותר אתם מעלים את הסיכוי שהדירה שלכם תהיה מבוקשת יותר בפלטפורמות ה- short term rentals כמו Airbnb או VRBO.
תשלומים אלו עשויים להיחשב כחלק מ-הוצאות מוכרות בנדל”ן לצורך דיווח על הכנסות משכירות (ראו הסבר למטה).
מיסים כלליים לתשלום בקפריסין על הנכס בבעלותכם
בעלי נכסים צריכים להכיר את כל ההיבטים של מיסוי נכסים בקפריסין, במיוחד בעת דיווח על הכנסות משכירות.
- מס על הכנסות משכירות (מחושב על הכנסה נטו אחרי הוצאות):
מס על נדל”ן בקפריסין מתייחס גם להכנסות משכירות, כולל מדרגות מס בהתאם לגובה ההכנסה
-
-
- הכנסות עד €19,500 – פטור ממס.
- אם הנכס בבעלות משותפת של בני זוג, הרי שהכנסה שנתית משכירות הנכס של עד €39,000 תהיה פטורה ממס. המשמעות היא שאם אתם משכירים נכס בסכום של עד 3250 אירו לחודש – אתם תהיו פטורים ממס זה בקפריסין.
- מעל €19,500 – מדרגות מס:
מדרגות מס על הכנסות משכירות מתחילות ב-20% ומגיעות עד 35% על הכנסות גבוהות.- 20% על הכנסות עד €28,000. (מעשית – מדובר על תשלום שנתי של עד 1700 אירו מס)
- 25% על הכנסות עד €36,300. (מעשית – תשלמו 3775 אירו מס שנתי)
- 30% על הכנסות עד €60,000. (תשלמו 10,885 אירו מס שנתי)
- 35% על הכנסות מעל €60,000.
- הכנסות עד €19,500 – פטור ממס.
-
- אילו הוצאות מוכרות ניתן לקזז לצורך דיווח הכנסה נטו?
חשוב להכיר את ההוצאות המוכרות בנדל”ן לצורך דיווח נכון של הכנסה נטו. תכנון מס לנדל”ן כולל קיזוז הוצאות בלאי, תחזוקה ותשלומי ריבית על הלוואות.
-
- הוצאות בלאי (Depreciation) – ניתן לתבוע ניכוי הוצאות בלאי שנתיות כאחוז מעלות רכישת הנכס. עבור מבנים מסחריים, השיעור הוא בדרך כלל 3% בשנה. ניכוי זה מתייחס לשחיקת הנכס לאורך השנים.
- הוצאות תחזוקה ותיקונים: ניכוי סטנדרטי בגובה 20% מההכנסה הגולמית משכירות מותר לצורך כיסוי הוצאות תחזוקה ותיקונים.
- היטל למערכת הבריאות הכללית GHS – כ- 2.65% ממהכנסה הגולמית משכירות ניתנות לניכוי לצורך מס הכנסה.
- ריבית על הלוואות – ריבית על הלוואות שנלקחו בקפריסין למימון רכישת הנכס להשכרה ניתנת לניכוי. חשוב לוודא שההלוואה קשורה ישירות לנכס שמייצר את ההכנסה משכירות.
מיסים לתשלום בישראל על הכנסה מהשכרות נכס בבעלותכם בחו״ל
כאשר תושב ישראל משכיר נכס נדל”ן בחו”ל, קיימות שתי אפשרויות עיקריות למיסוי ההכנסה:
- מסלול מס מופחת של 15% (“המסלול המהיר”):
- בהתאם לסעיף 122א’ לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס בשיעור קבוע של 15% על ההכנסה הברוטו מהשכרת הנכס בחו”ל, ללא ניכוי הוצאות, למעט פחת.
- תנאים:
- ההכנסה אינה מגיעה לכדי “עסק” (לדוגמה, החזקה במספר רב של נכסים להשכרה).
- לא ניתן לקזז הוצאות אחרות או לקבל זיכוי על מס זר ששולם בחו”ל במסגרת מסלול זה.
- פחת: ניתן לנכות פחת בשיעור של 2% מערך המבנה (לא כולל שווי הקרקע).
- דיווח: יש לדווח על ההכנסה במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה. אם אין חובה בהגשת דוח שנתי, ניתן להשתמש בטופס 5329ב’ ולדווח עד ה-30 באפריל של השנה העוקבת.
- מסלול מס שולי (מדורג) לפי סעיף 121 לפקודה:
- ההכנסה מהשכרת הנכס בחו”ל תחויב במס לפי מדרגות המס האישיות של הנישום.
- יתרונות:
- ניתן לנכות הוצאות הקשורות לייצור ההכנסה, כגון: אחזקה, מימון, פחת ועוד.
- אפשר לקזז הפסדים וליהנות מזיכויים, כולל זיכוי על מס זר ששולם בחו”ל, גם אם אין אמנת מס בין המדינות.
- דיווח: חובה להגיש דוח שנתי למס הכנסה ולדווח על ההכנסות וההוצאות הרלוונטיות.
הערות חשובות:
- בחירת המסלול המתאים תלויה במצבו האישי של הנישום ובהיקף ההכנסות וההוצאות. עבור בעלי נכסים המחפשים מסלול מיסוי מופחת, כדאי לנצל את הפטורים והניכויים הזמינים לו.
- מומלץ להתייעץ עם מומחה מס או רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי כדי לבחור את המסלול האופטימלי ולוודא עמידה בכל דרישות הדיווח.
מיסים לתשלום בקפריסין במכירת הנכס
בקפריסין חל מס רווחי הון (Capital Gains Tax – CGT) בשיעור של 20% על הרווח הנובע ממכירת נכסים מסוימים, כולל נדל”ן. הרווח ההוני מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, תוך ניכוי הוצאות מותרות. להלן פירוט ההוצאות הניתנות לניכוי והטבות מס רלוונטיות:
- הוצאות הניתנות לניכוי:
-
-
- שיפוצים ושינויים ארכיטקטוניים: הוצאות שהוצאו לשיפור או שינוי הנכס, כגון הוספת קומה, התקנת מערכות חימום, עבודות פיתוח קרקע, תכנון אדריכלי, התקנת בריכה וכדומה.
- שכר טרחת עורך דין: הוצאות משפטיות הקשורות לרכישה או מכירת הנכס.
- מס רכישה: מס רכישה בקפריסין ששולם בעת רכישת הנכס נחשב כחלק מהוצאות הניתנות לניכוי
- דמי ביול (Stamp Duty): אגרות ששולמו בעת החתימה על מסמכי הרכישה.
- עמלת מתווך: תשלומים לסוכני נדל”ן עבור שירותי תיווך.
- הוצאות פרסום הנכס: עלויות שיווק ומכירה של הנכס.
- ריבית על הלוואות: ריבית ששולמה על הלוואות שנלקחו למימון רכישת הנכס.
-
- הטבת מס פטור חד-פעמי: ממשלת קפריסין מעניקה פטור חד-פעמי ממס רווחי הון בסך של €17,086 לכל בעל נכס. ניתן לנצל פטור זה במלואו בעסקה אחת או בחלקים במספר עסקאות. לדוגמה, אם הרווח ההוני ממכירת הנכס הוא €50,000, לאחר ניכוי הפטור, המס יחושב על יתרה של €32,914. אם הנכס בבעלות משותפת של שני בני זוג או שותפים, כל אחד זכאי לפטור, כך שהסכום הכולל מוכפל.
תכנון מס לנדל”ן נכון כולל ניצול ההוצאות המותרות והפטורים המוצעים. כדי להעריך את סכום מס רווחי ההון שעליכם לשלם בעת מכירת הנכס, ניתן להשתמש במחשבון ייעודי הזמין בקישור הבא: מחשבון מס רווחי הון בקפריסין.
מיסים לתשלום בישראל ממכירת נכס בחו״ל
כאשר תושב ישראל מוכר נכס נדל”ן בחו”ל, כולל בקפריסין, חלים עליו הכללים הבאים:
- חבות במס רווחי הון בישראל:
- תושב ישראל חייב בתשלום מס רווחי הון בשיעור של 25% על הרווח הריאלי ממכירת הנכס בחו”ל.
- תושב ישראל חייב בתשלום מס רווחי הון בשיעור של 25% על הרווח הריאלי ממכירת הנכס בחו”ל.
- זיכוי ממס זר:
- ישנה אופציה לקבל זיכוי בגין המס ששולם במדינת היעד (במקרה זה, קפריסין) על רווחי ההון, למרות שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין. כך, המס המשולם בישראל יופחת בסכום המס ששולם בקפריסין.
- ישנה אופציה לקבל זיכוי בגין המס ששולם במדינת היעד (במקרה זה, קפריסין) על רווחי ההון, למרות שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין. כך, המס המשולם בישראל יופחת בסכום המס ששולם בקפריסין.
- חישוב רווח ההון:
- החישוב בישראל מתבצע בהתאם לדיני המס המקומיים, כלומר לפי פקודת מס הכנסה הישראלית. ייתכן שהחישוב שונה מזה שבוצע בקפריסין, ולכן חשוב לוודא שהרווח המדווח נכון לפי החוק הישראלי.
- חובת דיווח ותשלום מקדמה:
- יש להגיש דיווח על מכירת הנכס לרשויות המס בישראל בתוך 30 יום ממועד המכירה, ולשלם מקדמה על חשבון מס רווחי ההון.
- יש להגיש דיווח על מכירת הנכס לרשויות המס בישראל בתוך 30 יום ממועד המכירה, ולשלם מקדמה על חשבון מס רווחי ההון.
הערה חשובה: מכיוון שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, מומלץ להתייעץ עם מומחה מס או רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי, כדי להבטיח עמידה בכל הדרישות החוקיות ולמקסם את ההטבות המגיעות לכם.
שונות
מס ירושה בקפריסין – בוטל בשנת 2000: קפריסין ביטלה את מס הירושה החל מ-1 בינואר 2000. משמעות הדבר היא שאין מס ירושה על נכסים המועברים ליורשים בקפריסין.
גילוי נאות:
הנתונים המפורטים לעיל ניתנים לצורך מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ מס או ייעוץ מקצועי. יש לציין כי חוקי המס והרגולציות בישראל ובקפריסין עשויים להשתנות מעת לעת, ומשכך ייתכן שהמידע אינו מתאים למצבכם האישי או המעודכן ביותר.
מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה מס, רואה חשבון או יועץ מוסמך המתמחה במיסוי בינלאומי ובחוקי המס בקפריסין ובישראל, כדי לוודא עמידה מלאה בדרישות החוק ולמקסם את ההטבות המגיעות לכם.
האחריות על קבלת החלטות מיסוי ועמידה בדרישות החוק מוטלת על המשתמש בלבד.
לסיכום
לרכישת או מכירת נכס בקפריסין יש פוטנציאל רב, אך חשוב להבין את כל היבטי המיסוי והעלויות הנלוות כדי לבצע החלטות נכונות ומשתלמות. אנו מבינים שההתמודדות עם עולם המיסוי יכולה להיות מורכבת, במיוחד כאשר מדובר במדינה זרה. לכן, אנחנו כאן כדי לעזור.
הצוות שלנו עובד עם רואי החשבון המובילים בקפריסין, בעלי ניסיון רב ומומחיות במיסוי נדל”ן מקומי ובינלאומי. הם זמינים לייעוץ ולסיוע בתכנון מס אישי, כך שתוכלו להפיק את המקסימום מההשקעה שלכם, תוך עמידה בכל הדרישות החוקיות.
בזכות הידע המקומי שלנו, הניסיון שצברנו בליווי מאות לקוחות, והגישה שלנו לשותפים מקצועיים מהשורה הראשונה, אנחנו כאן כדי להעניק לכם ביטחון ושקט נפשי לאורך כל התהליך.
אם יש לכם שאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותכם ולסייע בכל שלב בדרך. כי אצלנו, אתם בידיים בטוחות.
KEYNOTE ASSETS LTD – להשקעה בטוחה ואמינה
חברת KEYNOTE ASSETS LTD הוקמה ב 2017 בקפריסין על ידי דוקטור נעם ואליס שני, מנהלים בכירים לשעבר בתחומי הביוטכנולוגיה והשיווק.
החברה הינה בעלת נכסים מניבים רבים באזור העיר פאפוס (דירות להשכרה ווילות נופש לתיירים).
בשנת 2021 הקמנו קרן נדל”ן אירופאית פרטית שרכשה כבר עשרות רבות של נכסים להשכרה בפאפוס.
אנו מלווים ומייעצים למשקיעים ישראלים ואירופים המעוניינים לרכוש נכסים להשקעה ולמגורים או נופש באזור פאפוס, קפריסין.
יש ברשותינו מגוון רחב של נכסים ואנו מציעים גם חבילות רילוקיישן. צרו עימנו קשר ובואו לבקר אותנו בפאפוס קפריסין.
לפרטים נוספים לחצו >>>כאן<<<
להתחלת צ’ט לחצו >>>כאן<<<
