קרן השקעות נדלן בחול

דברים שכדאי לדעת על השקעה בקרן נדלן בחו”ל

הציבור הישראלי מכיר היטב את עולם הנדל”ן המקומי, כאפיק השקעה המשלב בין סולידיות וביטחון לבין תשואות נאות. עם זאת, בשנים האחרונות יותר ויותר כספים זורמים דווקא להשקעות נדל”ן בחו”ל, בין אם באופן פרטי, דרך חברות או באמצעות קרנות המתמחות בתחום. המאמר הבא יתמקד בקרנות ההשקעה בנדל”ן, אופן פעולתן, יתרונותיהן והמיסוי על ההשקעות.

ליצירת קשר לחצו כאן

למידע נוסף לחצו כאן

הכספים זורמים לנדל”ן בחו”ל

כאמור, הישראלים רואים באופן מסורתי את הנדל”ן כאפיק סולידי, המציג תשואות נאות. כך היה המצב לאורך שנים עקב עליות משמעותיות במחירי הדירות ובשכירות, לעומת ריביות אפסיות בפיקדונות ותנודתיות על שוק ההון. ואולם, חלק מהתנאים השתנו משמעותית בעת האחרונה. כיום במרבית אזורי הארץ עליית המחירים נבלמה, ואף מסתמנות ירידות, ובחלק מהאזורים מורגשת ירידה בשכר הדירה. למעשה, אין זה נדיר שמשקיעים בישראל מוכרים כיום דירות בהפסד.

בנוסף, בהשוואה של כ- 2.5%-3.5% תשואה על דירות בהשקעה בארץ (עוד לפני השינויים האחרונים שהרעו את התמונה), עליית הריבית במשק הובילה לכך שניתן לקבל תשואות דומות בפיקדונות בנקאיים ובתוכניות החיסכון. הוסיפו לכך מצב פוליטי וביטחוני בעייתי, ואת העובדה שקרנות נדל”ן בחו”ל מציגות באופן מסורתי תשואות גבוהות מאשר בישראל, ותבינו מדוע השקעות הנדל”ן בחו”ל מתגברות על חשבון הענף המקומי.

פעילותה של קרן נדל”ן בחו”ל

קרן השקעות נדלן בחול יכולה לפעול בדרכים שונות. למשל, ביכולתה להתמקד ברכישה של נכסים מניבים, בהקמת הנכסים או בניהול פרויקטי בנייה של מבנים פרטיים, ציבוריים ומסחריים. היא יכולה להשקיע בדירות מגורים, בבתי מלון והארחה, במרכזי מסחר, בבנייני משרדים ועוד. את הכספים הקרנות מגייסות מהמשקיעים, שבהתאם להשקעתם מוקצות להם יחידות. כל משקיע מקבל דיבידנדים ו/או החזרים בהתאם למיזם, כגון רווחים משכירות על נכס מניב, או החזר עם ריבית קבועה על ייזום פרויקט נדל”ן.

ראוי לציין כי כל השקעה בקרן נדלן היא בעלת מאפיינים משלה, ואלו משתנים בהתאם לסיווג הקרן, סוג פעילותה, מדיניותה ועוד. לדוגמא, קרנות REIT מנהלות, מחזיקות ומשכירות מאות נכסים מניבים, והמשקיעים בהן מקבלים דיבידנדים מתוך הרווחים לפי יחידותיהם. לעומת זאת, קרנות Private Equity פונות אל אנשים שהממון מצוי בכיסם, וכן למשקיעים מוסדיים, שכן סכומי הכניסה הינם גבוהים יחסית. בקרנות אלו, המשקיעים מוגנים מבחינה משפטית מפני כניסת הקרן לחובות, באמצעות התאגדות כשותפות מוגבלת.

מה נותנת ההשקעה דרך קרן נדל”ן בחו”ל

יש להבין כי השקעה עצמאית בנדל”ן בחו”ל אינה עניין של מה בכך. קודם כל, כדי לרכוש נכס צריך סכום בלתי מבוטל שלא כולם מחזיקים. בנוסף, מדובר בהשקעה במדינות שלאדם מן השורה אין כמעט ידע לגביהן, בוודאי שלא בכל הקשור לענף הנדל”ן המקומי. למעשה, רק איתור הנכס המתאים והמשתלם מצריך הרבה מאוד זמן ואנרגיות, וזאת עוד לפני שדיברנו על מציאה של שוכרים, ניהול הנכס מרחוק, דאגה לעניינים משפטיים, טיפול בהיבטים של מס על נדלן בחול, ועוד.

קרנות נדל”ן בחו”ל מציעות פתרונות טובים לסוגיות האלו. ראשית, מאחר שמדובר בהשקעה ביחידות החל מסכומים סבירים לגמרי (להבדיל מרכישה עצמאית ויקרה מאוד של נכס), הרי שהדלת פתוחה בפני משקיעים רבים. שנית, מכיוון שההשקעה מפוזרת על פני נכסים ופרויקטים שונים, הרי שפיזור הסיכונים נרחב. וכאמור, התשואות גבוהות יחסית לאפיקים סולידיים של שוק ההון ולתשואות בענף הנדל”ן המקומי.

מעבר לכך, את כל תהליך של איתור, תכנון וניהול הפרויקט מבצעים מומחים בתחומם, מה שמוריד משמעותית את הנטל מכתפי המשקיע, ומגביר משמעותית את הסיכוי לתשואה נאה.

מהו המס על השקעת נדל”ן בחו”ל

בישראל קיימת חובת דיווח על השקעות נדל”ן בחו”ל והרווחים שהתקבלו בגינן, בין אם מדובר בהשקעה עצמאית, דרך חברה או קרן. אמנם חבות המס היא גם בישראל וגם מול המדינה בה בוצעה ההשקעה, אך בשל אמנות למניעת כפל מס שעליהן חתומה ישראל מול מדינות רבות אחרות, לעיתים קרובות אין מיסוי כפול. כלומר, המס ששולם במדינת ההשקעה מתקזז מול המס שצריך לשלם בארץ.

יש לציין כי יכולים להיות הבדלים בין המס החל על משקיע פרטי וזה שחל על חברה, המחויבת במס חברות על רווחי ההון במכירות נכס ועל ההכנסות משכירות. מס החברות חל למשל על קרנות פרייבט אקוויטי, המאוגדות כחברה בע”מ, ביחד עם מס על דיבידנדים. לעומת זאת, בקרנות REIT חל רק מיסוי דיבידנדים על בעלי המניות.

בכל מקרה, לפני השקעות נדל”ן בחו”ל יש לבדוק לעומק גם את היבטי המיסוי, המשתנה ממדינה למדינה, לרבות מס הרכישה באותה מדינה, מסלולים שונים של מיסוי על שכירות ברשות המיסים בארץ, קיומה של אמנה למניעת כפל מס בין המדינה ישראל, מס על מכירת הנכס, ועוד.

KEYNOTE ASSETS LTD מחזיקה בקרן נדל”ן אירופאית פרטית, שבבעלותה עשרות רבות של נכסים באזור פאפוס, קפריסין. חברתנו מציעה גם ליווי וייעוץ למשקיעים ישראלים המעוניינים לרכוש נכסים באזור זה, ומעמידה לרשותם ניסיון רב שנים וקשרים מקצועיים ענפים. לפרטים נוספים, צרו עימנו קשר דרך האתר ואנו נחזור אליכם בהקדם.