רכישת דירה להשקעה או השקעה בקרן נדלן?
בעולם הדינמי של השקעות הנדל”ן, ישנן אין ספור דרכים ואפשרויות – כל אחת עם מערך היתרונות והחסרונות שלה. שתיים מהאפשרויות הבולטות עבור משקיעים הן רכישת דירה להשקעה, והשקעה ב- REIT (Real Estate Investment trust) – קרן השקעות נדלן.
שני ערוצי ההשקעה הללו שונים מאד במהותם זה מזה, ומאחורי כל אחד מהם עומדת גישה שונה למיצוי הפוטנציאל הכלכלי בשוק הנדל”ן.
כל אחד מן הערוצים מספק מענה לקשת שונה של משקיעים עם תמהיל שונה של תקציב, יעדים, סובלנות לסיכונים, והעדפות אישיות אחרות.
האם למי שמחפש דירות להשקעה עד מיליון עדיף לרכוש דירה פיסית, או אולי לפצל את הונו ולחפש דירות למכירה בחצי מיליון ואת שאר הכסף להשקיע ב- REIT? התשובה לשאלה זו לעולם אינה חד משמעית ותלויה במשתנים רבים. במאמר זה, נסקור את היתרונות והחסרונות של שתי אסטרטגיות ההשקעה הללו.
רכישת דירה להשקעה – יתרונות
- הכנסה משכירות – בעלות על הדירה הנכונה במקום הנכון מספקת מקור קבוע של הכנסה מדמי שכירות.
- עליית ערך הנכס – בעלות על דירה מקפלת בתוכה פוטנציאל לצמיחת הון. כשרוכשים נכון, עם הזמן, ערך הנכס צפוי לעלות ולאפשר מכירה רווחית במחיר גבוה יותר מההשקעה הראשונית.
- בקרה וקבלת החלטות – לבעליה של דירה יש שליטה ישירה על החלטות ניהול הנכס, כולל קביעת תעריפי השכירות, בחירת הדיירים, רמת התחזוקה של הדירה ומכירתה לקונה הבא.
- גיוון תיקי השקעות – עבור מי שמשקיע ביותר מערוץ אחד, בעלות על נדל”ן פיזי יכולה לשמש תוספת חשובה לתיק השקעות מגוון, להגדיל את פיזור ההון ולהפחית את הסיכון הכולל של תיק ההשקעות.
- הטבות מס – בעלות על נכס פיזי יכולה במקרים מסוימים להקנות הנחות מס על ריבית משכנתא, ארנונה והוצאות אחזקה, שעשויים להפחית את סך ההכנסה החייבת במס של בעל הנכס.
בתנאים מסוימים, במקרים בהם מבצעים עסקה נבונה של רכישת דירה להשקעה בחו”ל, מס על נדלן בחול עשוי להיות אף נמוך יותר מאשר בישראל.
רכישת דירה להשקעה – חסרונות
- חוסר נזילות – נדל”ן אינו נזיל, כלומר יכול להיות מאתגר להמיר אותו למזומן במהירות בעת הצורך. מכירת נכס עשויה לקחת זמן והיא כרוכה במגוון עלויות נלוות.
- אחריות אישית לניהול הנכס – ניהול נכס להשקעה דורש זמן ומאמץ או לחילופין, תשלום לגורם מקצועי שישקיע את הזמן והמאמץ למען בעל הנכס. הוא כרוך בהתעסקות במציאת שוכרים, בהתנהלות מולם כשמתעוררות בקשות או בעיות, ובטיפול בתחזוקה השוטפת של הנכס.
- חשיפה לסיכון שוק – כל השקעה כרוכה בחשיפה לסיכונים במידה כזו או אחרת, כאשר, בעלות על דירה חושפת את בעליה לתנודות בשוק הנדל”ן. ערכה של דירה לא תמיד נמצא במגמת עליה והדבר נכון גם לדמי שכירות ממוצעים.
- סיכון פיננסי – כאשר מממנים את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, משלמים תשלומי קרן וריבית. אם ההכנסות משכירות אינן מכסות את העלויות הללו, התוצאה היא הפסד כספי.
מעבר לכך, ככל שהיקף המימון החיצוני גדול יותר, כך התשואה על הנכס נמוכה יותר. מאחר שרכישת דירה דורשת רף כניסה גבוה יחסית מבחינת גודל ההון העצמי, לעיתים היא אינה משתלמת למי שמרבית הסכום אינו נמצא בידו. - בעיות דיירים – תמיד קיים סיכון “ליפול” על שוכרים לא מוצלחים, שאינם עומדים במועדי תשלום השכירות ומאלצים את בעל הנכס להיכנס להליכים משפטיים ולהליכי פינוי.
- עלויות אחזקת נכס – עלויות שיפוץ, תחזוקה ותיקונים נוגסות בהכנסות מדמי השכירות ומהרווח שבמכירת הדירה.
השקעה ב- REIT – יתרונות
- גיוון – קרן הנדל”ן מספקת חשיפה לתיק מגוון של נכסי נדל”ן, ומפחיתה את סיכון הנכסים האישיים.
- נזילות -מניות REIT נסחרות בבורסות הציבוריות ומציעות רמת נזילות גבוהה וקלות בקנייה ובמכירה.
- ניהול מקצועי – קרנות נדל”ן מנוהלות על ידי אנשי מקצוע מנוסים, המטפלים בניהול הנכסים ובכל ההיבטים התפעוליים אחרים.
- הכנסה מדיבידנדים – חברות REIT מחויבות על פי חוק לחלק נתח ניכר מההכנסה שלהן לבעלי המניות כדיבידנדים ובכך, מציעות הכנסה עקבית.
- נגישות – משקיעים יכולים לקנות לעצמם דריסת רגל בשווקי נדל”ן עם דרישות הון נמוכות בהרבה בהשוואה לרכישת נכסים פיזיים ולחסוך מעצמם משכנתאות, הלוואות והתחייבויות פיננסיות אחרות מעבר לתקציב המוגדר שלהם.
השקעה ב- REIT – חסרונות
- תנודתיות בשוק – בדומה לאופן ההתנהלות של מניות, גם קרנות נדל”ן כפופות לתנודות שוק ולא תמיד נמצאות בקורלציה עם מגמות בשוק הנדל”ן.
- חוסר שליטה – למשקיעים יש שליטה מוגבלת למדי על החלטות בנוגע לניהול הנכסים.
- השלכות מס – להכנסה שמקורה בדיבידנדים מ-REIT יש השלכות מס, ורווחי הון מחויבים במס באופן שונה מאשר רווחים מבעלות על נכס פיזי.
- דמי ניהול – קרן REIT גובה דמי ניהול, שמפחיתים מהתשואה הכוללת שלה מהצד של המשקיע.
- רגישות לריבית – קרנות נדל”ן רגישות לשינויים בשיעורי הריבית. יש לכך השפעה ישירה על גובה הרווח של המשקיע.
כאמור, השיקולים הם רבים ומגוונים לכאן ולכאן. כל מה שהובא במאמר זה, הנו רק קצהו של תהליך קבלת ההחלטה לגבי ההשקעה הטובה ביותר בנדל”ן עבור משקיע עצמאי.
צמאים לדעת עוד?
אנו ב- Keynote Assets, מתמחים בהשקעות נדל”ן בקפריסין ואף מנהלים קרן השקעות נדל”ן אירופאית פרטית, שביצעה עשרות רכישות עד היום.
כאן, תמצאו מידע נוסף על השקעות הנדל”ן שאנו מלווים בהן את לקוחותינו.
להתאמה אישית של מסלול השקעה בנדל”ן, צרו קשר:
בווטסאפ 357-99-982500+ | באימייל info@keynote-assets.com | בעמוד “צור קשר” באתר
